Арбитражная практика

УТВЕРЖДЕНА

постановлением Президиума

Арбитражного суда Брянской области

от 28 мая 2020 года

 

 

РАССМОТРЕНА

на заседании Президиума

Арбитражного суда Центрального округа

25 июня 2020 года

 

 

Справка

по результатам обобщения практики рассмотрения Арбитражным судом Брянской области споров, связанных с применением Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за период с 2018 года по 2019 год

 

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Брянской области на первое полугодие 2020 года, утвержденным Приказом от 25.12.2019 №192, изучена судебная практика рассмотрения Арбитражным судом Брянской области в 2018, 2019 годах дел, связанных с применением Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Целью изучения практики применения Закона № 214-ФЗ  являлось обеспечение единообразия правовых подходов применениями судьями норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Анализ практики рассмотрения дел показал, что судьи в целом правильно применяют положения Закона № 214-ФЗ.  

Из 10 дел, обжалованных в вышестоящие инстанции, решения суда по 7 делам оставлены  в  силе  (№№ А09-9711/2017,  А09-7697/17,  А09-7697/2017, А09-11412/2017,   А09-5907/2018, А09-14569/2017, А09-5041/2019); по делу №А09-3748/2018 суд  апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, прекратил производство по делу в связи с отказом истца от иска; по двум делам (№№А09-3896/2018, А09-3890/2018) суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, прекратил производство по делу в связи с  утверждением мирового соглашения, заключенного между сторонами.

25  дел  (№№ А09-10859/2019,   А09-11110/2019,   А09-11111/2019,    А09-11112/2019,   А09-1605/2019,     А09-7874/2019,     А09-7875/2019,     А09-7876/2019,     А09-7878/2019,   А09-7877/2019,    А09-7879/2019,     А09-8688/2019,     А09-8759/2019,     А09-8760/2019,    А09-8761/2019,     А09-8762/2019,     А09-8763/2019,      А09-8764/2019,    А09-8765/2019,   А09-8766/2019,    А09-8767/2019,     А09-8768/2019,      А09-8769/2019,     А09-8770/2019    А09-8771/2019) рассмотрены судом в порядке упрощенного производства, решения суда не обжалованы.

По делу №А09-2609/2018 производство прекращено в связи с отказом истца от иска.

По делу №А09-1222/2019 иск о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и по делу №А09-15544/2017 иск о взыскании пени оставлены судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка разрешения спора.

По делам №№А09-1942/2018, А09-447/2018  иски о расторжении договора участия в долевом строительстве, по  делу №А09-9290/2018 иск о взыскании убытков по договору об уступке права требования в договоре об участии в долевом строительстве оставлены судом без рассмотрения из-за повторной неявки истца в судебное заседание.

По делу №А09-8675/2019 иск о взыскании убытков в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве оставлен без рассмотрения в связи с признанием ответчика несостоятельным должником (банкротом).

По результатам приведенного обобщения судебной практики можно выделить следующие подходы, применяемые судьями, при рассмотрении дел, связанных с применением Закона № 214-ФЗ.

1. В силу положений Закона № 214-ФЗ неоплата цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать расторжения договора.

Застройщик обратился в арбитражный суд с иском к участнику долевого строительства о расторжении договора участия  в долевом строительстве в связи с неоплатой участником долевого взноса в порядке и сроки, установленные договором.

 Возражая относительно удовлетворения требований истца, ответчик указал, что  оплата по договору была произведена по соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом, кроме того был подписан акт приема-передачи жилья, в котором стороны указали на отсутствие претензий по выполнению ими условий договора.

Суд удовлетворил требование истца о расторжении договора по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производится участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая вышеизложенное, неоплата цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать расторжения договора.

Ссылка ответчика на соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом, по условиям которого он погасил задолженность перед истцом по договору участия в долевом строительстве, отклонена судом, так как оригинал соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в материалы дела не представлен, а копия соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом не может быть признана относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К имеющемуся в материалах дела оригиналу акта приема-передачи жилья, подписанному сторонами, суд  отнесся критически.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, законодателем предусмотрены два обязательных условия для признания обязательств участника долевого строительства исполненными: полная оплата по договору и подписание сторонами передаточного акта.

Поскольку, ответчик обязательства по договору в части полной оплаты стоимости объекта не исполнил, подписание сторонами договора акта приема-передачи спорной квартиры не может свидетельствовать о возникновении у ответчика права собственности и являться основанием для отказа истцу в защите нарушенного права.

 Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной  инстанции оставлены без изменения  постановлением суда кассационной  инстанции.

Суд кассационной инстанции признал правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих внесение им денежных средств по договору в полном размере либо в размере более половины его стоимости, что является существенным нарушением, допущенным участником долевого строительства и влечет расторжение договора в судебном порядке. Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели указанного договора, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома в установленный срок, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства.

Признавая правомерным и обоснованным обращение с настоящим исковым заявлением по мотиву неуплаты ответчиком полной суммы долевого взноса, суды первой и апелляционной инстанции, исходя из пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 10 ГК РФ, а также с учетом позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обоснованно установили отсутствие со стороны застройщика злоупотребления правом, поскольку указанное право предоставлено ему  положениями статьи 450 ГК РФ (дело №А09-7697/2017). 

Схожий правовой подход изложен в решении суда по делу №А09-9711/2017, оставленном без изменения постановлением суда апелляционной инстанций.

2. Участник долевого строительства должен исполнить обязательства по оплате долевого взноса. До указанного момента он  не вправе производить уступку права требования объекта долевого строительства.

Застройщик обратился в арбитражный суд с иском к первоначальному участнику долевого строительства о взыскании задолженности по договору долевого участия.

Из материалов дела следовало, что ответчик обязательство по оплате суммы долевого взноса застройщику не исполнил, заключил с новым участником долевого строительства договор переуступки прав требования от застройщика квартиры, расчет по которому между сторонами договора уступки был произведен взаимозачетом.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по договору долевого участия, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

По смыслу статей 382 и 384 ГК РФ сделка по передаче права требования может быть заключена только в отношении такого требования, которое на момент заключения соответствующей сделки является реально существующим.

Поскольку ответчик (первоначальный участник долевого строительства) не выполнил принятых по договору долевого строительства обязательств по оплате суммы долевого взноса,  у него не возникло право требования спорной квартиры, соответственно, он не вправе был производить уступку невозникшего у него права требования объекта долевого строительства, должен исполнить обязательства по оплате по договору.

Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходя из отсутствия доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате предъявленной к взысканию суммы по договору об участии в долевом строительстве, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Оставляя без изменения судебные акты судов первой и апелляционной  инстанции, кассационная инстанция указала, что суды пришли к обоснованному выводу о том, что справка застройщика об отсутствии перед истцом задолженности со стороны дольщика, на которую ссылается ответчик, при отсутствии других доказательств (платежных документов, соглашений о зачете и других документов), свидетельствующих о надлежащем исполнении участником долевого строительства своей обязанности по уплате цены  договора, не подтверждает исполнение участником обязательств по договору.

Суд кассационной инстанции также поддержал позицию судов о том, что дольщик является надлежащим ответчиком по делу, указав, что поскольку первоначальный участник долевого строительства не выполнил принятых по договору долевого строительства обязательств по оплате суммы долевого взноса, у него не возникло и права требования спорной квартиры, соответственно, он не имел права производить уступку невозникшего у него права требования объекта долевого строительства. При этом судами учтено, что в договоре уступки не содержится условие о переводе долга на нового участника долевого строительства (дело №А09-5907/2018).

3. Отсутствие доказательств уплаты застройщику цены договора влечет отказ в удовлетворении требований нового участника долевого строительства об обязании передать в собственность объект долевого строительства.

Новый участник долевого строительства обратился в арбитражный суд с иском к застройщику об обязании передать в собственность объект долевого строительства.

Из материалов дела следовало, что между застройщиком (ответчиком) и первоначальным участником долевого строительства (третьим лицом) был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось строительство объекта долевого строительства в виде однокомнатной квартиры.

Позднее между третьим лицом (первоначальный участник долевого строительства) и истцом (новый участник долевого строительства) был заключен договор переуступки прав требования объекта долевого строительства в виде однокомнатной квартиры.

Застройщик по завершению строительства жилого дома квартиру по акту новому участнику долевого строительства не передал, что послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Пунктом 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Спорным договором уступки не было предусмотрено условие о переводе долга первоначального участника долевого строительства на нового участника. Оплата уступленного права требования произведена истцом третьему лицу путем зачета взаимных требований.

В связи с этим, с учетом положений статьи 11 Закона № 214-ФЗ, при предъявлении требований лицом, к которому в порядке уступки перешли права требования по договору участия в долевом строительстве, в отсутствие условия о переводе долга доказыванию подлежит исполнение участником долевого строительства обязательства по оплате объекта долевого строительства по договору.

Суд отказал в иске в связи с неоплатой  первоначальным участником долевого строительства застройщику суммы долевого взноса. Данное обстоятельство было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области  по делу №А09-5907/2018 о взыскании задолженности первоначального участника долевого строительства в пользу застройщика. Согласно ответу районного отдела судебных приставов решение суда исполнено не было, застройщик на момент рассмотрения настоящего дела фактически не получил денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

По смыслу статей 382 и 384 ГК РФ сделка по передаче права требования может быть заключена только в отношении такого требования, которое на момент заключения соответствующей сделки является реально существующим.

Поскольку первоначальный участник долевого строительства не выполнил принятых по договору долевого строительства обязательств по оплате суммы долевого взноса, то у него не возникло право требования спорной квартиры, соответственно, общество не имело право производить уступку невозникшего у него права требования объекта долевого строительства.

В процессе обычной хозяйственной деятельности истец, являясь юридическим лицом, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно при заключении договора уступки права требования должен был проверить, действительно ли участник долевого строительства произвел оплату по договору, в каком объеме произведена оплата, для этого запросить соответствующие финансовые документы.

Согласно разъяснению, изложенному в абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Истец, действуя разумно и добросовестно, должен был потребовать у третьего лица доказательств оплаты спорного объекта долевого строительства, во избежание наступления в будущем негативных для себя последствий.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции указал, поскольку в материалы дела не представлено доказательства оплаты долга по первоначальному договору долевого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор о перемене лиц в обязательстве заключен с нарушением статьи 11 Закона № 214-ФЗ.

На основании изложенного, принимая во внимание положения главы 24 ГК РФ,  пункта 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ, учитывая, что ни истцом, ни третьим лицом не представлены доказательства оплаты объекта долевого строительства по договору долевого участия, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязанности по передаче спорной квартиры истцу, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Постановлением суда кассационной инстанции от 26 мая 2020 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения (Дело №А09-5041/2019).

Схожий правовой подход изложен в решении суда по делу №А09-14569/2017, оставленном без изменения постановлением суда апелляционной инстанций.

4. Застройщик несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. При этом гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего их.

Собственник помещения обратился в арбитражный суд с иском к застройщику о взыскании расходов по устранению недостатков помещения, обнаруженных в пределах гарантийного срока.

Как следовало из материалов дела, между застройщиком и дольщиком был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Позднее дольщик по договору уступил право требования новому дольщику.

После сдачи дома в эксплуатацию новый дольщик продал помещение новому собственнику (истцу).

В процессе осуществления ремонтных работ внутри помещения были обнаружены недостатки (плесень, конденсат, промерзание стен), устраненные собственником помещения.

 Полагая, что застройщик должен нести ответственность за недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока, истец обратился в арбитражный суд.

Поскольку спорный объект недвижимости возведен на основании договора о долевом участии  в  строительстве,   к  правоотношениям  сторон  подлежат применению нормы Закона № 214-ФЗ.

 В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать  от  застройщика:  1)  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, установлен гарантийный срок не менее пяти лет.

В силу части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам. Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

На основании изложенного, суд сделал вывод о том, что застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственником помещения ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома, осуществленного в порядке Закона № 214-ФЗ.

Факт обнаружения недостатков выполненных работ в пределах гарантийного срока подтвержден материалами дела, в том числе заключением экспертизы. Недостатки возникли в период гарантийного срока и не связаны с ненадлежащей эксплуатацией объекта. Доказательств обратного застройщиком не представлено.

В связи с этим решением суда исковые требования были удовлетворены.

Решение суда оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций (Дело А09-11412/2017).

В другом случае Администрация, являясь участником долевого строительства, обратилась в арбитражный суд с иском к застройщику об обязании исполнить гарантийные обязательства, устранить выявленные недостатки. 

Строительство дома осуществлялось на основании муниципальных контрактов, заключенных в 2011 году.

В рамках исполнения указанных контрактов застройщиком по актам переданы жилые помещения (квартиры) Администрации (участнику долевого строительства), принятые и оплаченные ею в полном объеме.

В дальнейшем квартиры в спорном доме переданы в собственность гражданам по Программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на территории Брянской области».

В ходе эксплуатации многоквартирного дома был выявлен ряд недостатков. Собранием собственников жилых помещений с участием застройщика зафиксированы недоделки и дефекты, застройщику предписано устранить недостатки.

  Считая, что выявленные дефекты по гарантийным обязательствам в соответствии с условиями контрактов подлежат устранению застройщиком, истец обратился в арбитражный суд с иском.

  В обоснование права на предъявление требований к ответчику об устранении недостатков Администрация указала на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств застройщика по контрактам, стороной которых являлась Администрация.

  Принимая во внимание способы защиты нарушенных прав, а также то, что целью обращения в суд являлось восстановление нарушенных прав граждан, получивших жилые помещение в собственность от муниципального образования в рамках программы переселения во исполнение обязательств по решению вопросов местного значения (пункт 6 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») и обратившихся в Администрацию с заявлением об устранении недостатков, суд пришел к выводу, что отсутствие права собственности у Администрации на квартиры на момент обращения в суд с требованием об устранении недостатков и регистрация права собственности на указанные квартиры за иными лицами не прекращает гарантийных обязательств застройщика перед Администрацией и не лишает последнюю права обратиться в суд с иском об обязании исполнить гарантийные обязательства.

  Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ, в данном случае недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, поэтому бремя доказывания причин их возникновения, исключающих ответственность подрядчика за дефекты, возлагается на последнего. Каких-либо доказательств, исключающих ответственность застройщика, ответчик суду не представил, ходатайства о назначении по делу строительной экспертизы не заявлял.

  Кроме того, суд указал, что гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего их (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 5-КГ15-131).

  Решение суда не обжаловалось (Дело №А09-16447/2017).

  5. В договоре об участии в долевом строительстве размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть установлен  выше законной. Установленную договором неустойку суд вправе снизить на основании статьи 333 ГК РФ.

  Комитет по ЖКХ, участник долевого строительства, обратился в арбитражный суд с иском к застройщику о взыскании 7 637 379 руб. пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по 33 муниципальным контрактам.

  Из представленных в материалы дела актов приема-передачи следовало, что передача объектов долевого строительства застройщиком произведена с нарушением установленного контрактами срока.

  Контрактами, заключенными между сторонами, предусмотрено начисление пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в порядке, предусмотренном Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 25.11.2013 №1063.

  Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик указал, что при начислении пени следует применять положения Закона № 214-ФЗ, предусматривающие пени  в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ  за каждый день просрочки от цены контракта на дату исполнения обязательства.

  В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

  Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).

  Пункт  2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ  предусматривает неустойку в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

  Суд, руководствуясь при толковании условия об ответственности за нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства правилами статьи 431 ГК РФ и разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», отклонил довод ответчика о применении при начислении пени пункта  2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, указав, что поскольку ответственность сторон за нарушение обязательств по муниципальным контрактом установлена разделом муниципальных контрактов, с его учетом и нужно вести расчет.

  Вместе с тем, суд по ходатайству ответчика снизил размер неустойки.

  Как следует из пояснений сторон,  истец непосредственно потерпевшим  по спорным контрактам не являлся и в спорный период не претерпевал значительных ущемлений в имущественной сфере. Какие-либо сведения о реальных убытках, понесенных истцом в связи с нарушением обязательств ответчиком, в материалы дела не представлены.

  Исходя из фактических обстоятельств дела, с целью установления баланса интересов сторон, с учетом заявления ответчика о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и применении статьи 333 ГК РФ.

  Кроме того, суд первой инстанции учел принятие постановления Правительства РФ от 30.08.2017 № 1042, пунктом 10 которого предусмотрено начисление пени в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком и пункт  2 статьи 6  Закона № 214-ФЗ уменьшил размер неустойки до 2 609 027 руб.

  Решение суда не обжаловалось (Дело №А09- 2593/2018).

            6. Право на предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» штраф может перейти по договору цессии после его присуждения цеденту-потребителю.

            Индивидуальный предприниматель обратился с иском в арбитражный суд к застройщику о взыскании процентов и неустойки, предусмотренной частями 2, 6 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, и  штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1). 

  Из материалов дела следовало, что решением районного суда признан расторгнутым договор долевого участия, заключенный между застройщиком и физическими лицами, с застройщика в пользу физических лиц взысканы   денежные средства, уплаченные по договору, штраф и компенсация морального вреда.

  Впоследствии физические лица заключили с индивидуальным предпринимателем (истцом) договор уступки права требования с застройщика суммы долга.

  Истцом помимо требований о взыскании пени и процентов за несвоевременный возврат денежных средств по договору долевого участия заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение в добровольном порядке законного требования потребителя на основании части 6 статьи 13 Закона №2300-1.

Частью 6 статьи 13 Закона №2300-1 предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, в настоящем деле истцом являлся не потребитель, а иное лицо.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 №2 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» по применению схожих норм пункта 3 статьи 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 №40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» разъяснено, что штраф за неисполнение в добровольном порядке требования потерпевшего взыскивается в пользу потерпевшего – физического лица.

В пункте 22 указанного постановления сформулирована позиция, согласно которой право требования взыскания штрафа за неисполнение в добровольном порядке требования потерпевшего – физического лица, не может быть передано юридическому лицу  до момента вынесения судом решения о его взыскании.

Согласно пункту 2 статьи 388.1 ГК РФ если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения.

Поскольку по своей правовой природе уступка права требования оплаты штрафа за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя является уступкой будущего требования, которое возникает после вынесения решения суда о взыскании соответствующего штрафа в пользу потребителя, доказательства присуждения в пользу дольщика (потребителя) спорной суммы штрафа не представлены, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания штрафа на основании части 6 статьи 13 Закона №2300-1 не имеется. Аналогичная позиция изложена в определении  Верховного суда РФ №307-ЭС17-20527 от 12.03.2018 по делу №А56-27204/2017.

Решением суда иск в части взыскания штрафа оставлен без удовлетворения.

Решение суда не обжаловалось (Дело  № А09-1533/2018).

Для сведения: аналогичная позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации  № 5-КГ19-52 от 28.05.2019,   №305-ЭС19-20189 от 13.02.2020,   №305-ЭС19-26182 от 19.05.2020.

 

7. При разрешении спора об ответственности застройщика за нарушение срока передачи объектов долевого строительства учитывается нормативный срок строительства, неустойка за  нарушение срока передачи объектов долевого строительства подлежит начислению от всей цены договора.

Администрация, участник долевого строительства, обратилась в арбитражный суд с иском к застройщику о взыскании 3 090 114 руб. пени за нарушение срока передачи объектов долевого строительства (квартир) по 18  муниципальным контрактам.

  Возражая против иска, ответчик указал, что исполнение контрактов в установленные в них сроки было невозможно, поскольку нормативный срок строительства для домов данного вида установлен не 5,5 месяцев, как указано в проектной документации, а 8 месяцев.

Из материалов дела усматривается, что строительство 24-квартирного жилого дома производилось ответчиком на основании проекта, получившего положительное заключение экспертизы. Проектом был предусмотрен срок строительства 5,5 месяцев.

Позднее тоже экспертное учреждение выдало дополнение к заключению, с изменением продолжительности строительства в соответствии с разделом 4 СНиП 1.04.03-85* для зданий трехэтажных кирпичных общей площадью до 1500 кв.м. – 8 месяцев, в том числе подготовительный период 0,5 мес.

Поскольку сроки строительства начинают течь после получения разрешения на строительство и начала производства строительных работ на объекте, в данном случае с 25.05.2016, учитывая нормативные сроки строительства, дом должен быть сдан в эксплуатацию до 25.01.2017.

Квартиры переданы застройщиком и приняты Администрацией по актам приема-передачи от 30.01.2017.

Муниципальные контракты заключены по результатам конкурентной процедуры, оформлены в редакции заказчика, содержали в себе условие о сроке передачи объектов долевого строительства 30.10.2016.

Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ), в соответствии с которым заключены контракты, в основном состоит из норм императивного характера, ограничивающих свободу усмотрения сторон.

Согласно требованиям Закона № 44-ФЗ контракт заключается на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки или приглашением принять участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя), документацией о закупке, заявкой, окончательным предложением участника закупки, с которым заключается контракт, за исключением случаев, в которых в соответствии с настоящим Федеральным законом извещение об осуществлении закупки или приглашение принять участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя), документация о закупке, заявка, окончательное предложение не предусмотрены (часть 1 статьи 34 Закона № 44-ФЗ).

Возможность внесения каких-либо изменений в условия такой закупки, в том числе в проект государственного контракта, Законом № 44-ФЗ не предусмотрена.

Суд при рассмотрении настоящего дела исходил из того, что муниципальные контракты на долевое участие в строительстве многоквартирного дома заключены между истцом и ответчиком на основании Закона № 44-ФЗ, на стадии их заключения истец, как участник долевого строительства, не имел возможности изменить установленные извещением и проектом контракта сроки передачи объектов долевого участия (30.10.2016), а ответчик, как застройщик, не имел права требовать внесения соответствующих изменений.

Вместе с тем, суд принял во внимание, что условия государственного (муниципального) заказа, в том числе сроки исполнения подрядчиком (поставщиком, исполнителем) своих обязательств и размер ответственности за их нарушение устанавливаются заказчиком.

Определяя условия закупки, в частности, сроки исполнения обязательств, заказчик, как и любой участник гражданского оборота, в силу статьи 10 ГК РФ должен действовать разумно, осмотрительно и добросовестно, учитывать права и законные интересы потенциального контрагента, прогнозировать риски наступления неблагоприятных последствий с учетом установленных законом особенностей размещения заказа для государственных (муниципальных) нужд.

Установленные в контрактах сроки передачи объектов долевого участия противоречат требованиям обязательных строительных норм и правил, подлежащих применению при осуществлении строительных работ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 № 5467/14, включая в проект государственного контракта заведомо невыгодное для контрагента условие, от которого победитель размещения заказа не может отказаться, заказчик нарушает закон. Однако победитель размещения заказа, будучи введенным в заблуждение авторитетом заказчика, внешней правомерностью этого требования и невозможностью от него отказаться, мог посчитать себя связанным им и добросовестно действовать вопреки своим интересам.

Из пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее -Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16) следует, что в тех случаях, если при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или об их ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В данном случае, определение заказчиком условий контрактов таким образом, что они являются заведомо невыполнимыми для подрядчика не в силу отсутствия каких либо материальных возможностей для исполнения контрактов, а в силу факторов, влияющих на качество работ и безопасность объекта строительства (природные условия, климатические, временные рамки), поставило ответчика в положение, не предоставляющее ему возможности исполнить контракты в установленные сроки.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие между сторонами разногласий относительно заключенности контрактов, а также подтвержденный материалами дела факт исполнения застройщиком своих обязательств и ввода объекта строительства в эксплуатацию, суд применительно к пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 пришел к выводу о наличии достаточных оснований для отступления от соответствующего несправедливого условия контракта и исчислил неустойку исходя из сроков, установленных СНиПом.

Ссылка ответчика на необоснованность расчета суммы пени на всю сумму контракта без учета объема выполненных работ,  отклонена судом.

Согласно части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ неустойка (пени) уплачиваются от цены договора.

 Верховный Суд Российской Федерации в пункте  22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Специфика спорного обязательства состоит в том, что в рамках договора долевого участия в строительстве заказчик не получает исполнения по частям.

Соответственно расчет неустойки должен производиться от всей цены контракта.

Поскольку неустойка носит компенсационный характер и призвана, в первую очередь, компенсировать кредитору то, на что он был вправе рассчитывать, но лишился вследствие нарушения должником своих обязательств, принадлежащее истцу субъективное право ответчиком по существу может считаться нарушенным с 26.01.2017.

Таким образом, неустойка подлежала начислению с 26.01.2017 по 30.01.2017 от цены контрактов, согласованных сторонами, и составила 80 565 руб. 51 коп.

Решением суда требование истца о взыскании 3 090 114 руб. неустойки удовлетворены частично в сумме 80 565 руб. 51 коп.

Решение суда не обжаловалось (Дело №А09-7169/2018).

 

Справка по обобщению судебной практики подготовлена председателем первого судебного состава коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, Н.И. Матвеевой и судьей первого судебного состава  Ю.И. Дюбо.

Сервис временно не доступен